住み替えは、売ると買うの順番とお金の流れから

まず、いまの家を売って手元に残る額を出す

次の家に回せるお金は、いまの家が売れる見込みの額から、売るときの費用と住宅ローンの残りを引いた額です。

ローンの残りは、銀行の返済予定表で確かめます。売るときに一括で返す手数料がかかるかも、あわせて確かめておきます。近くで実際に取引された価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、地域や時期を絞って調べられます。

売れる見込みの額がローンの残りに届かないときは、足りない分を手元の資金で埋めるか、住み替え向けのローンを使うことになります。ここが分かると、次の家にかけられる予算がはっきりします。

売るのが先か、買うのが先か

住み替えの進め方は、大きく二つに分かれます。

• 売り先行：使えるお金が決まってから次の家を選べる。引き渡しまでに次の家が決まらなければ、仮住まいの家賃と2回分の引越し代がかかる
• 買い先行：次の家をじっくり選べる。いまの家が売れるまで、二つのローンの返済や管理費が重なる。売れる額が見込みより下がると、資金計画が崩れやすい

期限と、譲れる線を先に決めておく

どちらで進めても、「いつまでに売れなければ、いくらまで価格を見直すか」「いつまでに次が決まらなければ、仮住まいにするか」を先に決めておくと、迷ったときの判断が速くなります。

買い先行で二つのローンが重なる期間は、二つの返済を合わせて毎月の家計が回るかを確かめておきます。新しいローンは、借りられる額ではなく、無理なく返せる額から考えます。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、同時には使えない

自宅を売って利益が出たときは、持っていた期間の長さに関係なく、売却で得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります。すでに住んでいない家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ると対象になります。親子や夫婦など、特別な関係の人に売った場合は対象外です。

一方、新しい家で住宅ローン控除を受けるなら注意が要ります。入居した年とその前2年・後3年の計6年間に、この3,000万円の特例を受けていると、住宅ローン控除は受けられません。

どちらが有利かは、売却で出る利益と、新しい家の借入額や入居の時期で変わります。売る前に、税理士と試算しておくと安心です。

動き出す前に、並べておくこと

次の五つを一枚にまとめると、家族で話し合いやすくなります。

• 返済予定表から、いまのローンの残りと、一括で返すときの手数料
• 近くの取引価格から、売れる見込みの額の幅
• 売る費用・買う費用・引越し・仮住まいの費用
• 売り先行か買い先行かと、価格の見直しや仮住まいに切り替える期限
• 使えそうな税の特例と、それぞれを使ったときの手取り

相談先

手元に残る額、次の家の予算、二つのローンが重なる期間の家計の見通しは、住まいとお金の相談（FP相談）で一緒につくります。税の特例をどう使うかと確定申告は、フォーワン税理士法人がお受けします。